同棲の初期費用を抑えるコツは?その前に重要なこと3つ

不動産

「同棲すると無駄な支出を減らせる!」
「でも家賃が一人暮らしより高くなるので、初期費用が高額になりそう」
と不安に思っている方、多いのではないでしょうか。
一人暮らしの時と比べてぐんと生活費が安くなり、節約できる「同棲」なんですが、
✓初期費用ってどれぐらいかかるの?
✓それってもっと安くならないの?

はい!その疑問にお答えします!
今回はまず初期費用の説明と、実は初期費用を抑えることを考える前にやっておくべき重要なポイントが3つあるのでそれをお伝えします!
もちろん初期費用の抑えるコツも詳しくお伝えします!
プロの目線とお客様の目線を両方からお伝えするので、スムーズにお部屋を探すことができ、お得に新同棲生活を迎えることができます!

初期費用とは

項目内容相場
前家賃月額総賃料1か月分
家賃は翌月分を支払うのが一般的
日割り家賃入居する最初の月の日数分
<例>
家賃10万円(管理費込み)←月額総賃料です!
3月10日から住む(3月10日家賃発生日)
→10日~31日までの22日分=70,968円
敷金家賃の滞納があった場合に立て替えたり、退去時に原状回復を行う費用などが支払われたり、
借りている人に何らかの事情に対して保証するために、大家さんに預けるお金のこと。
家賃をきちんと毎月期限内に支払って、丁寧に住んでいた場合、預けた金額は退去する時に戻ってくる。
退去する時には「お金が戻ってくる」というところがポイント!
【注意】
普通に暮らしている分には全く問題はないんですが、
・故意に壁に穴をあけてしまった
・たばこで壁が黄色くなって汚れてしまった
などの修繕費用は借主が負担することになる。
その金額を請求する際、敷金を払っていればそこからから差し引いてくれる。
ちなみにペットも一緒に同居する場合は敷金がさらに1か月~2か月分加算する場合がある。
家賃0~2か月
礼金「お部屋を貸してくれてありがとうございます」という意味で大家さんにお渡しするお礼金
最初一回キリ。
退去する時には「お金は戻ってこない」というところがポイント!
家賃0~2か月
保証会社保証料何コレ?聞きなれない…。
最近必須になってきている。
家賃が払えない場合は連帯保証人(親・身内)が払う、になっていたのが、最近は保証会社と契約をして家賃保証をしてもらう形が増えている。
また、収入面で不安がある場合など、大家さんから「保証会社に加入してなおかつ連帯保証人も付けて!」という場合もある。
でもその場合は連帯保証人がいない場合より保証料は安くなる。
月額総賃料の30%~100%
鍵交換代セキュリティの面で新しい鍵に変えてくれる。
「別に変えてもらわなくてもいいですよ」と思って交渉しても、大家さんや管理会社が指定してくる場合は払わなければならない。
1.5万円~3.3万円ぐらい
火災保険料運び入れる家財にかかる保険。
例えば火災、洪水などで家財がダメになったケース。
1.5万円~2万円(2年)ぐらい
仲介手数料仲介を行った不動産屋さんによって変わる。
基本は共益費や管理費を除いた家賃の0.5か月分~1か月分(+消費税)
(多くの不動産屋が1か月分をお願いしていることが多いんじゃないでしょうか。)
本来0.5か月だが、借りるほうが「1か月分払ってでもこのお部屋に住みたいです!」と承諾を得れば1か月分不動産屋さんが受け取ることは違法ではない。
家賃0.5~1か月+税
これ以外にも管理会社やオーナーが指定している24時間駆けつけ安心サポート、消毒代、契約時にルームクリーニング代等物件によってはかかってきます。
またエリア・物件によって相場は変わってきます。

トータルすると目安として家賃の5~6か月分

家賃が10万円だとすると50~60万円(平均)です。

もし、それをお二人で分けるとするならば25~30万円という計算になります。

この初期費用について何かしら工夫ができないか…でもその前に大切なことをお伝えします。

初期費用を考える前に重要なこと3つ

①入居審査

まずは初期費用を考える前に重要なポイントが「入居審査」なんです。

【審査の流れ】
物件を決める→申し込む→オーナー(家主・大家)の審査、保証会社の審査、管理会社の審査

申し込んだ不動産屋さん(仲介だけをやっている不動産屋さん)が審査するということはありません!
審査するのはそのお部屋の持ち主である貸主、いわゆるオーナー(家主・大家)、保証会社、物件を管理する管理会社なのです!

実は、同棲となると入居審査が厳しくなることがあるんです。
その理由はお二人はあくまで他人であるということにあります。
いつ別れるかもしれない…大家さんによってはリスクを感じてしまう契約なんですね。

お二人がしっかり家賃を支払えるか、ある程度長い期間住んでくれるか、周りに迷惑をかけないか、何かあったら身内の方もサポートしてくれるか…

説得力が必要になる契約になるんです。

そこで、次に「払えるかどうか」を確認する材料としては現在の「収入」になります。

②2人の収入

2人で住むお部屋の家賃ってだいたいどれくらい?

決め方は色々ありますが、家賃9~12万円の間ではないでしょうか(20代共働き)。

一般的には家賃は年収の3分の1と言われています
これは手取りではなく税金を引かれる前の「額面」の金額になります。
社会人ならば年明けに毎年源泉徴収票を会社からもらっていると思いますがそちらの一番左上に書いているものが年収になります。

ここからが大事な話!審査の際、こういう基準で見るんですね…

①2人の収入を合算してみてくれる
②高い方(1人分)で見る

というケースがあります。
仮に一人が300万円、もう一人200万円合わせて500万円でOKであっても高いほうだけ見ると300万ならアウトということもあったりしますし、片方が400万円でもう一人が100万円ならOKというところもあります。
二人の年収がこれぐらいだ、というのを事前に不動産屋さんに伝えておいて、探りをいれてもらうのも一つの手ですね。

③親御さんへの挨拶と連帯保証人への承諾

親御さんへの挨拶、忘れていない?
同棲をする際は、お互いの親御さんに必ず挨拶に行きましょう。
実は賃貸契約する上で親に挨拶へ行くべき理由があります。
その理由とは?

賃貸契約をする際、
①連帯保証人が必要な場合
②家賃保証会社と契約するので連帯保証人は要らない場合
③家賃保証会社と契約するけれど連帯保証人も必要な場合

の3パターンがあります。

連帯保証人とは契約者が家賃滞納や問題を起こした時に責任を負う人のことです。
契約者の三親等以内で仕事をしている人が保証人になれます。
②の連帯保証人が要らない場合であっても何かがあった時のために緊急連絡先ということで名前、電話番号を書くのですが、審査の際、保証会社から緊急連絡先に連絡をすることがあります。

ということは、どの場合であっても、「連帯保証人になっていただけますか」とお願いするのか「緊急連絡先として書いておくね」というのか、その違いはありますが、同棲のことをキチンと伝えておかなければ、「そんなの知らん!」と事実に反対されることがあるんですね。

過去にこれがきっかけで別れてしまったカップルもいました。

ちゃんと親御さんの承諾をもらってサポート万全な形で審査に入りましょう。

【豆知識】
連帯保証人が契約時に行うことは契約書への記名押印。必要書類は印鑑証明書となります。

親との関係性が良ければ..同棲のお祝いがもらえるかもしれませんね。
不動産業者の立場からも、きちんと親から了承を得ているカップルは信頼できます。

初期費用を抑えるコツ

一番気になるところですね!
ではどうすればいいか…、「安くして!」と訴えること=値段交渉になります。

でも初期費用の値段交渉は必ずしも成功するとは限りません!

交渉すること自体は大賛成です。
言わないと下がるものも下がらないですからね。
頑張って言ってみるだけ言ってみましょう!
でも100%の確率ではないので、あくまで参考程度で!

それではどの部分をどのように交渉するのかについて注意点も併せて説明します。

敷金・礼金→下がる可能性=中

敷金・礼金を下げるのって、仲介だけしている不動産屋さんが決めることではないんですね。
これは大家さんが決めることなんです。

この交渉はすべて大家さんの考え方によるものです。
大家さんが物件の管理を不動産屋さんに任せているならば、その不動産屋さんを通じてオーナーに交渉することになるので、不動産屋さんと大家さんとの関係性によっては難しいこともあります。
しかし、長い空室期間をできるだけ避けたいとの考えから、敷金・礼金を下げたり、0円にしてでも貸し出したいというケースがあります。

家賃→下がる可能性=中

下がっても1000円程度、3000円が限界かも!
家賃交渉をしてみても全く下がらないという物件だったらのすごくいい物件だということが多いですね。
めちゃくちゃ下がる物件は怪しいと思うべし!
全部とは言いませんが疑ってもいいレベル!
内見に行く前に家賃交渉をしよう、みたいなこと言うけれど、正直、物件によってさまざまなんです。
できるところもあれば門前払いのところもあります。

「いやぁ、見る前から交渉するの、やめてくれます?」
「とにかく申し込んでくれないとね…(どういう人が言ってきてるのか確認したい)」
というところもあれば、
「あ、大丈夫ですよ。家賃交渉しますよ!」というところもありますね。
家賃交渉に応じるところは、借りてほしい家賃帯よりも上の金額をあらかじめ設定しているんでしょうね。
とにかく大家さんの立場からすると一日も早く住んでもらいたい!という思いなんです。
借りる人の属性が良くって軽い感じの交渉ならば、いったん設定した家賃より下げて契約できる可能性はあります。

仲介手数料→下がる可能性=大

不動産屋さんには実は種類があって大きく3パターンに分かれます。

不動産会社の種類内容仲介手数料の交渉はできるか
①仲介だけ貸主と借主の間に入って物件の仲介だけを行う
仲介手数料が主な稼ぎ口
難しい
②物件の管理まで任されている仲介+大家さんから物件の管理まで任されている
仲介手数料だけでなく管理委託料も入ってくる
交渉の余地あり
③不動産会社自体が大家さん
(自社物件を持っている)
自社が大家さんとなる自社物件を持っている
毎月の家賃が主な収入源
交渉の余地あり

仲介手数料を安くしたり、無料にしたりするのは不動産屋さんが決めることなんですね。
①の仲介だけの不動産屋さんは仲介手数料の交渉は難しいと書きましたが、物件によるんです。
実は、貸主からも仲介手数料が出たり、「宣伝してくれてありがとう」の広告料をもらえたりすることで収益を確保しているケースもあるので、一概にも難しいというわけではありません。

また、②、③で交渉の余地ありとしましたが、これも場合によりけりなんですね。
大手の不動産会社は①~③すべて行っているので、強いです…。
でも会社のルールで仲介手数料は必ず半月分+税を請求するところもあります。

【ここで注意点】
✔不動産屋さんに行く前に「仲介手数料は交渉できますか?」と聞いてみるのがベスト!
電話、ライン、メールで聞きましょう。
聞くのはタダです。
後出しでいうと、めちゃくちゃ印象が悪くなってしまうんです。
最初の問い合わせの対応がどうかを見てみましょう。
最初の相談に持ちかけることでどういった対応をしてくれるかが確認できるといいですね!


✔「うちは全物件仲介手数料無料です」という不動産屋さん
実はお客様から仲介手数料をもらわなくても不動産屋さんが儲かる物件があるので、そういう物件しか紹介しないことが多かったりします。
自分が「これがいいな」と思って不動産屋さんに見せると紹介できるにもかかわらず儲けにならない物件(例えば大家さんから手数料などが全く出ない)であれば、
「これはもう決まっていますね」
「この物件はうちでは取り扱っていないですね」
と適当なことをいうかもしれません。
今ではほぼ紹介できない、取り扱えない物件というのはないんですよ!
一部、どうしてもこの不動産屋さんだけが取り扱えるというのはあります。
でもそれは少ないです。
だって大家さんの立場からすると、多くの不動産屋さんに、住んでもらえる人を探すお手伝いをしてもらうほうがありがたいですから。
でも、気に入った物件があって、それが最初から「無料です!」と書いていればわかりやすいし、嬉しいですね♪

24時間サポート、鍵交換代、消毒費など付帯もの→下がる可能性=中

紹介料が入るので、できれば使ってもらいたいんですね、管理会社や大家さんは…。
ここで、知っておいてもらいたいのは、あくまでその物件を管理している管理会社や大家さんの思いなんですよ。
仲介だけしている不動産屋さんはこれを無くすなど決定権はないんですね。
知っておいてね!

気を付けること

上からいくのはやめましょう。

「むやみやたらな交渉はしない」というのも、値下げ交渉を成功させるコツなんです。

色んな交渉事を増やしてしまうと大家さんは「これからも色々言ってくるかもしれない、面倒だ、そもそもちゃんと家賃を払っていけるのか」と印象を悪くし、入居後のトラブルを懸念して大家さんから断ってくることもあるんですね。

「借りてあげている」という態度ではだめなんですよね。
相手も人間ですから…。

不動産屋さんの担当スタッフとしっかり相談したうえで進めていきましょう。

どうしても下がらない物件もあるけれど、対応したスタッフが一生懸命考えくれたかどうか…

でも最初に行ったとおり、入居審査が通らなければ交渉は難しい、まったく意味がなくなってします。

信頼できる不動産屋さん、スタッフを見つけて一緒に審査交渉を進めてくれるというのがベスト!

プロフィール


 

zeronuko(ゼロヌコ)

◆50代二児のママ
◆大阪市在住
◆27年勤めた会社を辞め令和1年不動産会社AnzRealEstateを設立。
起業、子育て、人間関係等過去の経験からお役立ち情報を発信します。
◆宅地建物取引士、AFP、二級ファイナンシャル・プランニング技能士、一種証券外務員資格、年金アドバイザー3級、生命保険募集人資格、損害賠償保険募集人資格、心理士、ライフスタイルテラピスト

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